不動産投資の実践記録｜買えなかった物件から始まった資産形成
前回は、信金さんから融資承認の連絡をいただいた時の話を書きました。
物件価格部分の全額融資が認められ、株を売らずに1棟目を購入できる道が見えてきました。
今回は、融資承認から契約・決済に向けた準備についてです。
フルローンの承認をいただいたものの、諸経費を支払うための現金が足りませんでした。最終的にどうやって資金を確保したのか、約1年前の記憶をたどりながら書いていきます。
約1年前の記憶をたどりながら
正直に言うと、融資が決まるまでの出来事は今でも鮮明に覚えています。金融機関を回った時の緊張感や担当者さんとの会話、審査結果を待っていた時の不安など、印象に残っていることがたくさんあります。一方で、融資承認から契約・決済までの細かな流れについては、少し記憶が曖昧になっています。
もうすぐ1年が経とうとしている今、当時のことを思い出しながら、できるだけ正確に記録しておきたいと思います。
売買担当者さんも驚いたフルローン承認
信金さんから融資承認の連絡をいただき、売買担当者さんにも結果を伝えました。
普段はわりと冷静な方なのですが、この時は笑顔で喜んでくれたことを覚えています。
さらに、金利や返済期間などの条件を聞かれたので、包み隠さずお伝えしました。すると、少し驚いた様子でした。
どうやら、初めての1棟アパート購入で、しかも築古物件に対してフルローンの承認が下りたことが意外だったようです。
私自身、融資の難しさはある程度理解していました。頭金として物件価格の1〜2割程度を求められることも覚悟していたので、ほぼ希望通りの条件をいただけたことは本当にありがたかったです。
改めて、信金さんを本命にして相談を進めた判断は間違っていなかったと感じました。
契約と決済を同日に行うことに
その後は、信金さんと融資の手続きを進めながら、売買担当者さんとも契約・決済に向けたやり取りを重ねました。
最終的には、売買契約と決済を同日に行う段取りとなりました。
日程については、私から細かな希望を伝えていたわけではありません。それでも売買担当者さんが調整してくださり、年内に設定していただくことができました。
初めての1棟アパート購入だったので、契約や決済に向けて何を準備すればよいのか、確認しながら進めることも多かったと思います。
ただ、ここで一つ大きな問題がありました。
物件価格の融資は通ったのに、諸経費を支払う現金が足りなかったのです。
フルローンでも諸経費は必要だった
今回の融資は、物件価格部分については全額融資という内容でした。
しかし、不動産の購入には物件価格以外にもお金がかかります。仲介手数料や登記費用、火災保険料、固定資産税の精算金、融資に関連する費用などです。
今回、必要となる諸経費は200万円には届かない金額でした。
ところが、当時の私は余裕資産のほとんどを個別株式に投資しており、手元の現預金は決して多くありませんでした。
生活余剰資金や少々のへそくりまでかき集めてみても、約100万円不足する状態だったのです。
フルローンが通ったことで株式を売らずに購入できると思っていましたが、諸経費の支払いという最後の壁が残っていました。
どの株を売るか、何度もシミュレーションした
不足する約100万円を確保するため、まず考えたのは保有株式の一部売却でした。
ただ、いざ売却するとなると、どの銘柄を手放すかで悩みました。
候補に挙がったのは、旧NISAで保有していた主力株です。株価は上昇を続け、含み益もどんどん膨らんでいました。ちょうど年内に５年の非課税期間が終わる分を売却すれば、非課税の恩恵を受けながら利益を確定できるので、資金を確保する方法としては悪くありません。
しかし、売却すれば今後受け取れる配当金が減ってしまいます。
それなら、含み損を抱えている銘柄を2銘柄ほど売却する方法はどうだろうか。
こちらも考えましたが、損失を確定させることになるうえに、やはり配当収入は減ってしまいます。
どちらを売れば自分にとって納得できるのか。売却後の保有株数や配当収入への影響も考えながら、何度もシミュレーションしました。
せっかくフルローンの承認をいただき、株式を売らずに1棟目を購入できる道が開けたのに、諸経費のために株を手放すのはどうしても惜しい。
そんな時、もう一つの選択肢を思い出しました。
最終的に選んだのは、地震保険の解約
自宅で加入していた積立型の地震保険です。
当時は建物と家財・家具、それぞれを対象とする2本の積立型保険に加入していました。調べてみると、この2本を解約することで、合計120万円程度の返戻金を受け取れることが分かりました。
不足していた資金は約100万円。これなら株式を売却せずに諸経費を用意できます。
もちろん、地震保険を解約することにリスクがあるのは理解していました。特に宮城県で暮らしている以上、地震への備えを軽く考えるわけにはいきません。
それでも当時の私は、万一自宅に大きな被害が出た場合には、保有株式を売却して対応する方法を選びました。
株式を売れば、配当収入が減ることは確実です。一方、保険を解約すれば、将来の地震被害に対する備えが薄くなるという別のリスクを抱えます。
どちらにもデメリットがありましたが、当時の資産状況と今後の計画を踏まえ、最終的に地震保険2本の解約を決断しました。
解約返戻金は2週間程度で無事に入金され、何とか決済までに必要な資金を確保することができました。
結果として、長年積み上げてきた株式を一株も売却せずに済んだことは、本当に嬉しかったです。
現在の地震保険について
ちなみに、現在も自宅の地震保険には加入しておらず、マンション購入時からの最低限の火災保険のみを継続しています。
今回の判断は、あくまで当時の資金事情によるものです。地震被害が発生した時に株式市場がどうなっているかは分かりませんし、必要な資金を確保できる保証もありません。
今後、資金に余裕ができた段階で、地震保険への加入を改めて検討したいと考えています。
売買契約前に、建物価格の配分も相談した
私は売買担当者さんに、建物価格の割合をもう少し高く設定できないか相談しました。
もちろん、自由に好きな金額を設定できるわけではありません。土地と建物の価格配分には合理的な根拠が必要です。
担当者さんからは、常識的な範囲であればということで、売主さんへ交渉していただき、無事に承諾をいただくことができました。
実は私は、売主さんから了承をいただければ十分だと考えていました。契約書の土地・建物価格の内訳欄は、空欄のままでも構わないと思っていたのです。
ところが売買担当者さんは、
「契約書に明記しておいた方が、後々いいと思いますよ。しっかり入れておきましたから」
と、合意した金額を契約書に記載してくれていました。
私は了承をいただけただけでもありがたかったのですが、その先のことまで考えて対応してくださったことが本当に嬉しかったです。
購入後の会計処理や税務申告にも関わる部分だけに、合意内容をきちんと書面に残してもらえたことは、後々の安心にもつながりました。
売買担当者さんのこうした細やかな配慮にも、改めて感謝した出来事でした。
最初の4年間で、2棟目の準備を進めたい
私が建物価格の配分を意識していたのには、理由がありました。
それは、購入後の4年間を大切にしたかったからです。
建物の減価償却費を大きく計上できれば、一定期間、不動産所得の課税対象額を抑える効果が期待できます。
もちろん、減価償却によって現金が直接増えるわけではありません。また、将来売却する際には減価償却が譲渡所得の計算に影響するため、単純に節税できれば得という話でもありません。
それでも、当面の税負担を抑えながら賃貸経営で生み出した現金を蓄積できれば、将来の修繕や次の物件購入に備えやすくなります。
当時から私の中には、1棟目を購入して終わりという考えはありませんでした。
できれば、2棟目、3棟目と少しずつ賃貸経営を育てていきたい。
そのためにも、最初の4年間で収益と手元資金をしっかり積み上げることが重要だと考えていました。
株式資産をできるだけ維持しながら、不動産から生み出す現金も蓄積する。
今回の建物価格の調整は、そんな自分なりの資産形成戦略の一つでした。
何とか決済までの準備が整った
融資承認をいただいた時は、これでようやく購入できると思いました。
しかし、実際には諸経費の資金不足という問題が残っていました。
どの株式を売るか何度も悩みましたが、最終的には積立型の地震保険2本を解約し、返戻金を決済資金に充てることで対応しました。
また、契約条件についても売買担当者さんを通じて調整していただき、購入後の賃貸経営を見据えた準備を進めることができました。
フルローンの承認は大きな前進でしたが、それだけで物件を購入できるわけではありません。
契約条件を整え、必要な現金を準備し、購入後の運営まで考える。
振り返ると、この時期も自分なりに試行錯誤しながら動いていたのだと思います。
そして、保険の解約返戻金も無事に入金され、何とか決済に必要な資金と準備を整えることができました。
次回へ
今回は、融資承認から決済に向けた準備について書きました。
フルローンでも諸経費は必要であり、現金が足りなかった私は、積立型の地震保険を解約して資金を確保しました。
次回は、いよいよ初めてのアパート決済当日の話です。
売主さんに直接お会いし、物件を譲っていただいたお礼を伝えた時のことを書いていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。
※本記事は私個人の体験談であり、特定の投資方法、保険の解約、融資利用、税務処理をおすすめするものではありません。不動産投資には空室・修繕・金利上昇などのリスクがあります。税務上の取り扱いについては、個別の状況に応じて税理士などの専門家へご確認ください。
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