不動産投資の実践記録｜買えなかった物件から始まった資産形成
こんにちは、会社員大家のリョータです。
前回は、株を売らずに持ち続けたことで金融資産が増え、不動産購入に向けた選択肢が広がった話を書きました。
そして2025年、念願だった1棟目のアパート購入に向けて、本格的に動き始めることになります。
今回は、第一地銀、第二地銀、信用金庫と融資相談を進め、株を売却せずにフルローンで1棟目を購入するまでの経緯について書いていきます。
後輩が先にアパートを購入していた
私が1棟目の購入に動き出す前、後輩からアパート購入について相談を受けていました。
後輩が検討していたのは、空室が複数ある築古アパートです。
ただ、土地値比率が高く、土地の価値が比較的落ちにくいと考えられるエリアにありました。間取りにも競争力があり、当時売りに出ていた物件の中でも、かなり条件が良いと感じていました。
空室や築年数などのリスクはありましたが、私は自分なりに物件を検討し、大きな失敗にはつながりにくいのではないかと考えて、そのように後輩にも伝えました。
その後、後輩はまとまった自己資金を入れ、私より先にアパートを購入しました。
長年不動産投資に興味を持っていた私にとって、後輩が先に購入したことは大きな刺激でした。
相談に乗っているうちに、自分も本気で1棟アパートを購入したいという気持ちが強くなっていたのです。
そして後輩が購入した翌月、今度は私自身が購入を検討したいと思える物件に出会うことになります。
1棟目の候補となる物件が現れた
物件情報をくださったのは、以前から親しくしていた不動産売買の担当者さんです。
第1話で書いた400万円程度の区分マンションを紹介してくださった方でもあり、その後も不動産投資についてお話しする関係が続いていました。
今回紹介されたのは、仙台市内にある2,000万円台の築古木造アパートです。
区分マンションとは違い、複数の入居者から家賃を得られる1棟物件です。立地や土地値などに魅力を感じましたが、築年数が古く、空室もあるため、購入後には一定の費用が必要になることも想定していました。
それでも、今回は2018年のように、最初から不安だけで購入を諦めるつもりはありませんでした。
株式資産をできるだけ維持したまま、金融機関から融資を受けて購入できないか。
その可能性を探すために、融資相談へ動き出しました。
第一地銀｜難しいとは分かっていた。それでもショックだった
最初に相談したのは、地元の第一地銀でした。
築古の木造アパートということもあり、第一地銀から融資を受けるのは簡単ではないだろうと、ある程度は分かっていました。
それでも、会社員としての収入があり、これまで積み上げてきた株式資産もあります。少しは話を聞いてもらえるのではないかという期待もありました。
しかし、結果は厳しいものでした。
物件の築年数を伝えた段階で、融資の検討対象にはならないという回答でした。
物件の収益性や私自身の資産背景を詳しく見てもらう以前に、築年数の基準でテーブルにすら乗らなかったのです。
第一地銀は難しいだろうと頭では分かっていましたが、実際に目の当たりにすると、やはりショックでした。
これまで会社員として働きながら資産形成を続けてきても、物件によっては審査の入口にすら立てない。
初めて本格的に不動産融資へ動き出した私にとって、金融機関の融資基準という壁を実感した出来事でした。
ただ、金融機関によって融資方針は違います。
第一地銀が難しいのであれば、ほかの金融機関にも相談してみる。そう考えて、次は第二地銀へ話を持ち込むことにしました。
第二地銀｜融資の可能性は見えたが、保証料が重かった
第二地銀では、第一地銀とは違い、融資について具体的に検討してもらうことができました。
ようやく購入への道が見えてきたことは、素直にうれしかったです。
ただし、提示されたのは保証協会付きの融資でした。
そして、保証料だけでも100万円を超える見込みだったのです。
当時、私の現預金は、かき集めても約120万円という状況でした。
株式資産はありましたが、手元の現金に余裕があるわけではありません。物件購入には仲介手数料や登記費用、火災保険なども必要になるため、そこに100万円を超える保証料が加われば、購入後の資金繰りはかなり厳しくなります。
保証協会付きの融資そのものが悪いということではありません。ただ、当時の私の資金状況では、その条件で進めることは難しいと感じました。
せっかく融資の可能性が見えてきたものの、ここでもすぐに決断することはできませんでした。
信用金庫への相談｜後輩とのつながりが転機に
次に相談したのが、地元の信用金庫でした。
実はこの信用金庫は、私より先にアパートを購入した後輩が融資を受けた金融機関でもあります。
後輩はまとまった貯金があり、自己資金を入れて物件を購入していました。一方、私は株式資産こそ持っていたものの、現預金には余裕がなく、同じような形で頭金を用意することはできませんでした。
それでも、後輩の物件購入について私が相談に乗っていた経緯や、これまでの資産形成、不動産投資に対する考え方なども含めて、信用金庫では私自身の状況に耳を傾けていただけたと感じています。
もちろん、後輩に助言していたから融資を受けられたという単純な話ではありません。実際の融資判断には、物件の収益性や担保評価、私の給与収入、金融資産など、さまざまな要素が関係していたと思います。
ただ、これまでの金融機関とは違い、初めから築年数だけで検討対象外とするのではなく、私の状況も含めて相談に乗っていただけたことは、本当にありがたかったです。
プロパー融資でフルローン承認
信用金庫では、保証協会を利用しないプロパー融資として審査していただくことになりました。
初めての1棟アパート購入ですから、不動産賃貸業としての実績があるわけではありません。融資が承認されるまでは不安もありました。
そして最終的に、物件価格をカバーするフルローンでの融資承認をいただくことができました。
融資期間は20年、金利は2％台です。
第一地銀では検討対象にすらならず、第二地銀では100万円を超える保証料が壁になった物件でしたが、信用金庫のプロパー融資によって購入できるところまでたどり着きました。
株式資産を売却せずに1棟目を購入できる。
そのことが、私にとって何よりもうれしかったです。
フルローンでも、手元資金には余裕がなかった
物件価格については融資を受けられましたが、購入時の諸費用は自分で用意しなければなりません。
仲介手数料や登記費用、火災保険などを支払うと、もともと少なかった現預金はさらに減っていきます。
それでも、私は株式を売却せずに購入する方針を変えませんでした。
長年積み上げてきた株式資産は、配当収入を生み出すだけでなく、今回の融資相談でも資産背景を説明する材料の一つになりました。
2018年には、株を売却できなかったことが不動産購入を見送る理由になりました。
それが数年後には、保有を続けてきた株式資産を維持しながら、融資を利用して不動産を取得できるところまで来たのです。
一方で、現預金が少ない状態での購入は、決して余裕のあるスタートではありませんでした。
株式を売らずに購入できたことはうれしかったものの、購入後の空室対策や修繕に必要な現金まで、十分に確保できていたわけではありません。
この点については、購入後すぐに身をもって経験することになります。
1棟目の購入へ
こうして2025年11月、私は念願だった1棟目のアパートを購入することができました。
第一地銀で融資のテーブルにすら乗らなかったときにはショックでしたし、第二地銀で前向きな話をいただいたときには期待もしました。
その後、後輩が先に融資を受けていた信用金庫へ相談し、最終的にプロパー融資で購入することができました。
不動産投資は、自分一人だけで完結するものではありません。
物件を紹介してくださった担当者さん、購入について相談していた後輩、融資をしてくださった信用金庫の皆さん。
こうした方々とのつながりも、今回の購入につながった大切な要素だったと思います。
ただ、初めてのアパート経営は、物件を購入して終わりではありませんでした。
購入直後から空室対策に費用がかかり、手元資金が厳しい中での賃貸経営が始まります。
次回へ
今回は、第一地銀、第二地銀、信用金庫への融資相談を経て、株を売らずに1棟目のアパートを購入できた経緯について書きました。
次回は、購入直後の空室対策から満室化、そして初年度の赤字決算を信用金庫へ報告したときの話を書いていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。
※本記事は私個人の体験談であり、特定の投資判断や金融機関の利用をすすめるものではありません。
note版では、株を売れなかった過去が、後に1棟目アパート購入の土台になったという体験を中心に書いています。
よろしければ、こちらも読んでいただけると嬉しいです。
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