不動産投資の実践記録｜買えなかった物件から始まった資産形成
こんにちは、会社員大家のリョータです。
前回は、2棟目のアパートを探すうえで重視している購入条件について書きました。
今回は少し時間を戻して、私が1棟目のアパートを購入する前に経験した出来事について振り返ります。
それは、後輩からアパート購入の相談を受けたことです。
私は相談に乗る側のつもりでしたが、後輩が検討していた物件を調べていくうちに、自分でも購入したいと思うようになりました。
そして、実際に私より先にアパートを購入したのは後輩でした。
今回は、後輩への助言を通じて感じたことや、その後、自分自身も本気で1棟アパートの購入に向けて動き始めた経緯について書いていきます。
後輩からアパート購入の相談を受けた
あるとき、後輩からアパート購入について相談を受けました。
後輩も以前から不動産投資に興味を持っており、実際に購入を検討している物件について、私の意見を聞きたいとのことでした。
ただ、当時の私はまだ1棟アパートを所有していませんでした。過去には400万円程度の区分マンションを検討しながら、補修費や空室リスク、資金面への不安から購入を見送った経験もあります。
それでも、不動産に関係する仕事をしていたこともあり、物件を見る機会はありましたし、自分自身も不動産投資に関する情報を集めていました。
そのため、後輩から相談を受けたときには、自分なりに物件の内容を調べ、購入後の運営まで考えながら意見を伝えることにしました。
人の大切なお金が関わる話ですから、いい加減なことは言えません。自分が購入する場合以上に慎重になっていたかもしれません。
後輩が検討していたのは、土地値に魅力のある築古アパート
後輩が検討していたのは、空室が複数ある築古の1棟アパートでした。
築年数が古く、購入後には空室対策や修繕が必要になる可能性もあります。しかし、物件の内容を詳しく調べていくと、私にとって魅力的に感じる部分もありました。
まず、地下鉄駅から徒歩圏内にあり、賃貸需要が期待できるエリアだったことです。
また、土地値比率が高く、物件価格が土地の価値に近い水準にあると感じました。土地の価値が比較的落ちにくいと考えられるエリアで、将来的な売却も含めて検討しやすい物件でした。
さらに、間取りにも競争力があり、大手ハウスメーカー施工。当時売りに出ていた物件の中でも、かなり良い条件ではないかと感じていました。
もちろん、土地値比率が高いからといって、必ず安全というわけではありません。
購入後に空室が埋まらなければ家賃収入は増えませんし、築古物件である以上、設備交換や修繕費が発生する可能性もあります。
そこで、周辺の賃貸需要や想定家賃、建物の状態、融資条件などを確認しながら、購入後の収支についても検討しました。
その結果、私自身は、細かなリスクはあるものの、総合的に見れば大きな失敗にはつながりにくい物件ではないかと考えました。
調べているうちに、自分でも欲しくなった
最初は、あくまで後輩の購入相談に乗るために物件を調べていました。
しかし、立地や土地の価値、間取り、購入後の収益性などを確認していくうちに、少しずつ自分の気持ちが変わっていきました。
「あれ、この物件、悪くないな」そう感じるようになったのです。
空室や修繕リスクはあるものの、自分が考えていた不動産投資の条件にもかなり近い物件でした。
そこで私は後輩に、
「自分が買ってもいいと思えるレベルの物件だと思う」「〇〇くん買えなかったら俺買おうかな」
と伝えました。
これは、単に後輩の購入を後押しするために言ったわけではありません。本当に自分でも購入を検討したいと思える物件だったのです。
正直、後輩が購入を見送るのであれば、自分が買おうかなと考えたくらいでした。
そのことを後輩に伝えると、「いやです。やめてください、私が買います（笑）」
という返事が返ってきました。このやり取りは、今でも印象に残っています。
人にすすめるために調べていた物件を、自分でも欲しくなってしまうとは、少し不思議なものです。
ただ、それだけ魅力を感じられる物件だったということだと思います。
後輩には、物件を購入するための自己資金があった
物件自体には魅力を感じていましたが、実際に購入できるかどうかは、資金調達の問題もあります。
後輩は堅実に貯金を続けており、相応の現預金を保有していました。
ただ、本人としては、できるだけ手元資金を減らさず、フルローンに近い形で購入したいという希望がありました。
その気持ちは私にもよく分かります。
築古アパートでは、購入後に修繕や空室対策などの費用が発生する可能性があります。できれば購入時の自己資金を抑え、手元に現金を残しておきたいと考えるのは自然なことだと思います。
一方で、金融機関がどの程度の融資をしてくれるかは、物件の評価や借り手の資産状況などによって変わります。
私自身は、今回の物件であれば融資についても大きな問題はないのではないかと見ていましたが、築古物件である以上、一定の自己資金、具体的には2割程度を求められる可能性は考えておいた方がよいと後輩にも伝えていました。
そして最終的に、後輩は物件価格の25％程度の自己資金を投入して購入することになりました。
当初希望していたフルローンに近い形ではありませんでしたが、後輩はそこで購入を諦めませんでした。
これまで堅実に貯めてきた現金があったからこそ、自己資金を投入するという選択ができたのだと思います。
当時の私は株式資産こそ保有していましたが、現預金にはあまり余裕がありませんでした。
実際に後輩が自己資金を入れて購入する姿を見て、改めて手元資金の重要性を感じました。
後輩が、私より先にアパートを購入した
こうして、後輩は念願だった1棟アパートを購入しました。私より先にです。
相談に乗っていた立場として、後輩が無事に購入できたことは素直にうれしかったです。
一方で、自分の中には少し複雑な気持ちもありました。
私は以前から不動産投資に興味を持ち、物件情報を集めながら、いつかは1棟アパートを購入したいと考えていました。
株式投資では資産を積み上げてきましたし、不動産に関する知識も自分なりに学んできたつもりでした。
それなのに、実際に先に購入したのは後輩です。
しかも、後輩が購入したのは、私自身も欲しいと感じていた物件でした。
「人にアドバイスしている場合ではない。自分も本気で動かなければ！」
後輩の購入は、私にとってかなり大きな刺激になりました。
もちろん、後輩より先に購入することが目的だったわけではありません。それでも、身近な人が実際に1棟アパートを購入したことで、自分自身もいつまでも物件情報を眺めているだけではいけないと感じたのです。
相談に乗ることで、自分の物件判断の基準も整理された
今回、後輩から相談を受けたことは、私自身にとっても勉強になりました。
これまで物件情報を見るときには、立地や利回り、土地の価値などを自分なりに確認していましたが、人に意見を伝えるためには、なぜその物件を良いと思うのか、どこにリスクがあるのかを具体的に説明する必要があります。
今回の物件についても、表面利回りだけでなく、周辺の賃貸需要や家賃設定、土地の価値、空室や修繕リスク、借入金の返済後にどの程度の現金が残るのかといった点を検討しました。
また、物件そのものに魅力があっても、購入する人の資金状況によって判断が変わることも、後輩の購入を通じて感じました。
私は過去に400万円程度の区分マンションを購入できなかった経験があります。
当時は、購入後の費用や空室リスクを具体的に判断できず、資金調達についても十分な知識がありませんでした。
しかし今回は、後輩に説明するために物件を調べる中で、自分が購入する場合には何を確認し、どのような準備をすべきなのかを、以前より具体的に考えられるようになっていました。
後輩のために調べていたつもりが、結果として、自分自身の物件を見る目や購入に向けた考え方を整理する機会にもなったのです。
「買いたい」から「購入に向けて動く」へ
後輩がアパートを購入したことで、私自身の気持ちにも変化がありました。
それまでは、いつか条件の良い物件が出てきたら購入したいと考えていましたが、実際に購入するための準備については、まだ十分に進められていなかったと思います。
後輩は、物件を検討し、金融機関に相談し、最終的には自己資金を投入して購入しました。
その姿を見て、物件に興味を持っているだけでは、いつまで経っても大家にはなれないのだと感じました。
もちろん、不動産は高額な買い物です。焦って購入すればよいというものではありませんし、購入後の運営まで考えて慎重に判断する必要があります。
ただ、慎重になるあまり、何も行動しないままでは、過去に区分マンションを見送ったときと同じことになってしまいます。
次に自分が購入したいと思える物件に出会ったときには、資金調達の方法を調べ、必要な資料を準備し、具体的な購入条件を検討できる状態にしておきたい。
後輩の購入をきっかけに、そんな思いが強くなりました。
後輩の購入から翌月、私にもチャンスが訪れた
そして、後輩がアパートを購入した翌月。
今度は私自身が、購入を検討したいと思える1棟アパートに出会うことになります。
物件を紹介してくださったのは、以前から親しくしていた不動産売買の担当者さんです。
実は、その担当者さんは、2018年に私が購入を見送った400万円程度の区分マンションを紹介してくださった方でもあります。
当時は不動産を購入できませんでしたが、その後も関係は続いていました。
そして、今回紹介していただいたのは、築古の木造アパートでした。
後輩の物件を一緒に検討し、実際に購入する姿を見た直後だったこともあり、今回は私自身も本気で購入に向けて動こうと考えました。
ただ、紹介された物件にも空室や築年数に関する不安がありましたし、購入資金をどう用意するのかという問題も残っていました。
後輩は自己資金を投入して購入しましたが、私の場合は、できるだけ保有株を売却せずに不動産を取得したいという考えがありました。
同じ築古アパートの購入でも、資産状況や希望する融資条件が違えば、取るべき行動も変わります。
後輩の購入に刺激を受けた私でしたが、今度は自分自身の条件で、物件購入に向き合うことになりました。
次回へ
今回は、後輩からアパート購入の相談を受け、私より先に購入した後輩の姿に刺激を受けた経験について書きました。
次回は、その翌月に紹介していただいた1棟目のアパートについて、私がどこに魅力を感じ、どのような点に不安を感じたのかを書いていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。
※本記事は私個人の体験談であり、特定の不動産購入や投資判断をすすめるものではありません。不動産投資には空室、修繕、金利上昇、価格下落などのリスクがあります。実際の投資判断はご自身の状況に応じて慎重にご判断ください。
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