不動産投資の実践記録｜買えなかった物件から始まった資産形成
前回は、後輩が先にアパートを買った話を書きました。
今回は、その後に私が実際に1棟目として検討した物件を見た時の話です。
後輩の購入に刺激を受け、自分も本気で1棟アパートを探し始めました。
そんな中で出会ったのが、後に私の1棟目となる物件でした。
今回は、その物件を見た時に、私がどこに魅力を感じ、どこに不安を感じたのかを書いていきます。
なお、具体的な所在地、物件名、詳細な金額などは一部ぼかして書いています。
また、本記事は私個人の体験談であり、特定の不動産購入や投資判断をすすめるものではありません。
後輩の購入で、自分も本気になった
後輩がアパートを購入したことは、私にとって大きな刺激になりました。
それまでも、不動産投資に興味はありました。
物件情報も見ていました。
いつかは1棟アパートを買いたい。
そう思っていました。
でも、どこかでまだ「いつか」という気持ちが残っていたのだと思います。
後輩からアパート購入の相談を受け、物件を一緒に調べ、最終的に後輩が私より先に購入しました。
しかも、その物件は私自身も「後輩が買わないなら自分が買ってもいいかもしれない」と思える物件でした。
その出来事をきっかけに、自分の中のスイッチが入りました。
人にアドバイスしている場合ではない。
自分も本気で動かなければいけない。
そう感じるようになりました。
再び、あの担当者さんから物件情報が入った
そんな中で、1棟目候補となる物件情報が入ってきました。
情報をくださったのは、以前からお付き合いのある不動産売買の担当者さんです。
実はこの担当者さんは、第1話で書いた400万円程度の区分マンションを紹介してくれた方でもあります。
あの時、私はその物件を買うことができませんでした。
補修費が怖い。
空室が怖い。
売却できるかも不安。
株を売るのも嫌。
融資を使う発想もない。
結局、せっかく紹介していただいた物件を見送ることになりました。
その後も、担当者さんとの関係は続いていました。
不動産投資に興味があること。
いつかは1棟アパートを買いたいと思っていること。
そうした話も、折に触れて伝えていました。
そして数年後、再びその担当者さんから物件情報をいただくことになります。
それが、後に私の1棟目となる築古アパートでした。
第1話で買えなかった私に、もう一度チャンスが回ってきたような感覚もありました。
クローズド案件としての紹介だった
今回の物件は、一般に大きく公開されていた案件ではありませんでした。
売買担当者さんが、クローズド案件として数人に声をかけている段階の情報でした。
いわゆる、表に出る前の物件情報です。
もちろん、クローズド案件だから良い物件とは限りません。
表に出ていないから安全というわけでもありません。
むしろ、きちんと調べなければ危ない物件もあると思います。
ただ、一般公開前に情報をいただけるということは、それだけ早く検討できる可能性があるということです。
良い物件は、ゆっくり考えている間に他の人が動いてしまうこともあります。
じっくり見る必要はある。
でも、のんびりしすぎてもいけない。
そんなスピード感もありました。
物件の概要
物件の概要としては、地下鉄駅から徒歩10分圏内。
築30年超の木造アパート。
間取りは1Kタイプ。
価格は3,000万円以内。
全10室のうち、空室が4室ある状態でした。
この条件だけを見ると、魅力と不安がかなりはっきり分かれる物件です。
地下鉄駅から徒歩10分圏内という立地は魅力です。
価格も3,000万円以内で、土地の価値に近い水準に見えました。
一方で、築30年超の木造アパートです。
しかも、10室のうち4室が空室。
購入後に空室対策が必要になることは、ほぼ間違いありませんでした。
最初から安心して買える物件ではありません。
むしろ、慎重に見なければいけない物件です。
それでも、資料を見た時に、
「これは一度、本気で見た方がいいかもしれない」
と思いました。
明らかにスルーする物件ではありませんでした。
売主さん側にも手放したい事情があった
この物件には、売主さん側にも手放したい事情があったようです。
空室がなかなか決まらず、所有者さんとしても今後の運営をどうするか悩まれていたのだと思います。
さらに、ローンの返済もまもなく終わるタイミングだったようです。
ローンが終わるのであれば、このまま保有を続けるのか。
それとも、このタイミングで手放すのか。
売主さんとしても、そういう判断の時期だったのかもしれません。
買う側からすると、空室が多い物件は当然怖さがあります。
10室中4室空室ということは、満室想定の収入と実際の収入に大きな差があります。
購入後すぐに空室対策が必要です。
ただ、売主さん側に手放したい理由があり、その分が価格にもある程度反映されているなら、検討する余地はあります。
もちろん、売主さんの事情があるからといって、何でも買って良いわけではありません。
大事なのは、その空室を自分なら埋められる可能性があるのか。
購入後に必要な資金を考えても耐えられるのか。
土地値に近い価格で、万が一の場合の出口も考えられるのか。
そこを冷静に見ることでした。
空室4室。それでも気になった理由
全10室のうち、空室は4室。
空室率だけを見れば、かなり気になる数字です。
満室想定の利回りが良く見えても、実際には4部屋分の家賃は入っていません。
購入直後から、部屋の状態確認、募集条件の見直し、必要な設備投資などを考える必要があります。
普通に考えれば怖いです。
それでも気になった理由は、立地と価格でした。
地下鉄駅から徒歩10分圏内。
3,000万円以内。
土地値に近い価格。
築古ではあるけれど、場所は悪くない。
この条件なら、空室4室は怖いけれど、挑戦する余地はあるかもしれない。
そう感じました。
満室で、修繕も不要で、駅近で、土地値に近くて、利回りも高い。
そんな完璧な物件は、なかなか出てきません。
仮に出てきても、すぐに競争になると思います。
空室があることはリスクです。
でも、その空室を埋められる可能性があるなら、改善余地にもなります。
この物件は、怖さと可能性が同時にある物件でした。
築古物件の怖さと、土地値の安心感
築30年超の木造アパートです。
不安がないわけではありません。
むしろ、普通に不安はありました。
建物は古い。
空室もある。
購入後に修繕や空室対策の費用がかかる可能性もある。
本当に満室にできるのか。
買った後に大きな修繕が出ないか。
考えれば、不安材料はいくつもあります。
過去に400万円程度の区分マンションを買えなかった時も、私は補修費が分からないことをかなり怖がっていました。
今回も、築古という意味では同じような怖さはありました。
ただ、以前と違ったのは、その不安を少しずつ分けて考えようとしていたことです。
以前は、
「怖い」
で止まっていました。
でも今回は、
「何が怖いのか」
「どこまでなら許容できるのか」
「改善できる余地はあるのか」
を考えようとしていました。
築古は怖い。
でも、築古だからこそ価格が抑えられている。
建物は古くても、土地としての価値が残るなら、大きく負けにくい可能性もある。
私がこの物件に惹かれた一番の理由は、そこでした。
「今度は逃したくない」と思った
400万円程度の区分マンションを買えなかった時の私は、不安を整理できずに動けませんでした。
あの時も、紹介してくれたのは同じ担当者さんでした。
そして数年後、再び同じ担当者さんから物件情報をいただきました。
今度は、1棟アパートです。
もちろん、今回も怖さはありました。
築30年超の木造。
10室中4室空室。
購入後に空室対策も必要。
修繕リスクもある。
手元資金にも大きな余裕はない。
それでも、地下鉄駅から徒歩10分圏内で、土地値に近い価格。
売主さん側にも手放したい事情がある。
一般公開前のクローズド案件として声をかけてもらった。
この条件を見た時に、
「今度は、ちゃんと向き合いたい」
と思いました。
すぐに買うと決めたわけではありません。
でも、最初から怖がって見送るのではなく、確認すべきことを確認して、前に進めるかどうかを考えたい。
そう思えたことが、以前の自分との大きな違いでした。
第13話で伝えたいこと
第13話で伝えたいことは、完璧な物件を待つだけでは、なかなか前に進めないということです。
今回の物件は、決して完璧ではありませんでした。
築30年超。
木造。
1K。
10室中4室空室。
購入後に支出が必要になる可能性もありました。
それでも、地下鉄駅から徒歩10分圏内で、土地値に近い価格に見えたこと。
売主さん側にも手放したい事情があり、価格や条件次第ではチャンスになるかもしれないこと。
そして何より、第1話で400万円程度の区分マンションを紹介してくれた担当者さんから、再び情報をいただけたこと。
そうした点が重なり、本気で検討する価値があると感じました。
不動産投資では、どの物件にも不安があります。
大切なのは、その不安が自分にとって許容できるものなのか。
改善できる余地があるのか。
大きく負けにくい物件なのか。
そこを自分なりに考えることだと思います。
私にとってこの物件は、初めて本気で1棟アパート購入を考えるきっかけになった物件でした。
次回へ
今回は、1棟目として検討した物件を見た時の話を書きました。
次回は、この物件で買付を入れるまでに考えたことについて書いていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。
※本記事は私個人の体験談であり、特定の不動産購入や投資判断をすすめるものではありません。不動産投資には空室、修繕、金利上昇、価格下落などのリスクがあります。実際の投資判断はご自身の状況に応じて慎重にご判断ください。
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