不動産投資の実践記録｜買えなかった物件から始まった資産形成
こんにちは、会社員大家のリョータです。
前回は、後輩からアパート購入の相談を受け、結果として私より先に後輩が1棟目を購入した話を書きました。
その出来事をきっかけに、私も「いつか買いたい」と考えるだけではなく、実際に購入に向けて動こうという気持ちが強くなりました。
そんな中で紹介していただいたのが、後に私の1棟目となる築古アパートです。
地下鉄駅から徒歩10分圏内という立地に魅力を感じる一方、築30年を超える木造建築で、全10室のうち4室が空室。購入後の運営には不安もありました。
今回は、その物件の情報をいただいた経緯と、購入を検討する段階で魅力に感じたこと、不安だったことについて書いていきます。
再び、あの担当者さんから物件情報が入った
今回の物件を紹介してくださったのは、以前からお付き合いのある不動産売買の担当者さんでした。
実はこの方、2018年に私が購入を見送った、400万円程度の区分マンションを紹介してくださった担当者さんでもあります。
当時の私は、不動産投資に興味があったものの、購入後の補修費や空室、将来的な売却に不安を感じていました。手元の現金にも余裕がなく、株式を売却してまで購入する決断はできませんでした。
結局、その区分マンションは見送りましたが、担当者さんとのお付き合いは続いていました。不動産投資に興味があることや、いつかは1棟アパートを購入したいと考えていることも、折に触れてお伝えしていました。
そして数年後、再びその担当者さんから物件情報をいただくことになります。
今度は区分マンションではなく、1棟アパートでした。
以前は購入できなかった私に、もう一度検討する機会が巡ってきたようにも感じました。
一般公開前のクローズド案件だった
紹介していただいた物件は、一般に大きく公開されているものではありませんでした。
売買担当者さんが、クローズド案件として数人に声をかけている段階の情報だったのです。
もちろん、一般公開前だからといって、それだけで良い物件とは限りません。物件の内容を確認し、購入後の収支やリスクを検討する必要があることに変わりはありません。
ただ、興味のある物件を早い段階で紹介していただけたことは、ありがたいと感じました。
じっくり検討したい一方で、ほかにも声をかけられている方がいる以上、いつまでも判断を先延ばしにはできません。
まずは資料を確認し、自分が本気で購入を考えられる物件なのか、向き合ってみることにしました。
紹介されたのは、10室中4室が空室の築古アパート
物件の概要は、次のようなものでした。
立地：地下鉄駅から徒歩10分圏内
構造・築年数：木造・築30年超
間取り・戸数：1Kタイプ・全10室
販売価格：3,000万円以内
入居状況：10室中4室が空室
資料を見て、まず魅力を感じたのは立地と価格でした。
地下鉄駅から徒歩10分圏内で、販売価格は3,000万円以内。土地の価値に近い価格水準に見えたことも、興味を持った理由の一つです。
ただし、築30年超の木造アパートで、10室のうち4室が空室という状況は、簡単に見過ごせるものではありませんでした。
購入した時点で4室分の家賃収入がなく、空室を埋めるための対策や費用が必要になる可能性があります。さらに、建物が古い以上、修繕リスクも考えなければなりません。
立地と価格には魅力がある。でも、購入後の運営は簡単ではなさそうだ。
資料を見たときの印象は、そんなものでした。
売主さん側にも、手放したい事情があったようだった
担当者さんから伺った話では、売主さん側にも物件を手放したい事情があったようです。
空室がなかなか決まらず、今後の運営について悩まれていたのではないかと思います。また、物件のローンも、まもなく返済が終わるタイミングだったようです。
ローン完済後もそのまま保有を続けるのか、それとも、この機会に売却するのか。売主さんにとっても、今後の方針を考える時期だったのかもしれません。
もちろん、売主さんの事情があるからといって、買主にとって魅力的な物件になるとは限りません。
ただ、空室が多いことや売却の事情が価格に反映されているのであれば、検討する余地はあると感じました。
私が確認したかったのは、現在の空室を埋められる可能性があるのか、そして購入後の支出を考慮しても運営していけるのかということでした。
空室4室は怖い。それでも気になった理由
全10室のうち4室が空室ということは、稼働しているのは6室です。
満室を想定した家賃収入と、実際に入ってくる家賃収入には大きな差があります。物件を購入できたとしても、すぐに満室時の収入が得られるわけではありません。
空室を埋めるためには、室内の状態を確認し、募集条件や必要な設備について考える必要があります。対策に費用をかけても、想定どおりに入居者さんが決まるとは限りません。
それでも、この物件が気になったのは、地下鉄駅から徒歩10分圏内という立地と、土地値に近いと感じた価格があったからです。
建物は古く、空室も多い。しかし、立地に賃貸需要が見込めて、空室を改善できるのであれば、現在の稼働状況だけで購入候補から外す必要はないのではないか。
そんなふうに考えるようになりました。
もちろん、実際に入居者さんを確保できるかどうかは、周辺の家賃相場や競合物件、部屋の状態などを調べなければ分かりません。
空室4室は明確なリスクです。ただ、その空室を改善できる余地があるかどうかも、検討したいポイントでした。
築古物件への不安と、土地値に感じた魅力
築30年を超える木造アパートですから、建物への不安もありました。
購入後に大きな修繕が必要にならないか。設備の交換が続いたらどうするのか。空室対策に費用をかけても入居者さんが決まらなかったら、返済を続けていけるのか。
考え始めると、不安な点はいくつも出てきます。
思い返せば、2018年に区分マンションを見送ったときも、購入後の補修費や空室が怖く、踏み出せませんでした。
今回も築古物件という意味では、同じような不安があります。
ただ、以前と少し違ったのは、不安を感じたところで検討をやめるのではなく、何が心配なのかを一つずつ考えようとしていたことです。
空室は、立地や募集条件を確認したうえで、改善できる可能性があるのか。修繕については、建物の状態を調べ、購入後にどの程度の費用が必要になりそうなのか。
そして、私が特に魅力を感じていたのが、土地値に近い価格で購入できる可能性でした。
建物の老朽化が進んでも、土地そのものに一定の価値が見込めるのであれば、将来的な売却という選択肢も考えられます。
もちろん、想定した土地の価値で売却できる保証はありませんし、解体費用や売却時の諸費用も考慮する必要があります。
それでも、建物の古さだけを見るのではなく、立地と土地の価値も含めて判断したい。この物件を見たときには、そう考えていました。
今度は、怖いという理由だけで見送りたくない
今回の物件を紹介してくださったのは、かつて私が400万円程度の区分マンションを見送ったときと同じ担当者さんです。
あのときは、不安を整理できないまま購入を見送りました。
そして今、同じ担当者さんから、再び物件情報をいただいています。
しかも今回は、ずっと目標にしていた1棟アパートです。
地下鉄駅から徒歩10分圏内で、土地値に近いと感じる価格。一方で、築30年超の木造建築で、10室中4室が空室。手元資金にも大きな余裕はありません。
魅力もあれば、不安もある物件でした。
すぐに購入を決断できたわけではありません。それでも、以前のように「怖いからやめておこう」と、最初から見送ることだけはしたくありませんでした。
後輩が私より先にアパートを購入した姿を見たことも、背中を押してくれていたと思います。
今度は、自分自身が購入に向けて動く番です。
まずは物件の内容を確認し、空室や修繕、資金面の不安と向き合ったうえで、購入できる可能性があるのかを考えてみたい。
買うと決めたわけではない。でも、今回は本気で検討したい。
その気持ちで、1棟目候補のアパートと向き合い始めました。
次回へ
今回は、後に私の1棟目となる築古アパートを紹介していただき、立地や土地値に魅力を感じる一方、空室や修繕に不安を感じたときの話を書きました。
次回は、この物件で買付を入れるまでに考えたことについて書いていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。
※本記事は私個人の体験談であり、特定の不動産購入や投資判断をすすめるものではありません。不動産投資には空室、修繕、金利上昇、価格下落などのリスクがあります。実際の投資判断はご自身の状況に応じて慎重にご判断ください。
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