不動産投資の実践記録｜買えなかった物件から始まった資産形成
前回の記事では、株を売らずに1棟目アパートを購入できた理由について書きました。
400万円程度の区分マンションを買えなかった過去。
株を売れば買えたかもしれないのに、そのタイミングでは売れなかった自分。
でも後になって、その株式資産が1棟目アパート購入の土台になりました。
第一地銀、第二地銀、信金への融資相談。
保証協会付き融資の重さ。
そして、最終的に信金さんの支援により、株を売らずに1棟目アパート購入へ進むことができました。
今回は、その後の話です。
1棟目アパートを購入して終わりではありませんでした。
むしろ、本当の意味での不動産賃貸業は、購入後から始まったと感じています。
購入直後は空室もあり、空室対策で支出も重なりました。
初年度は会計上も赤字でした。
それでも、4月には満室となり、5月には信金さんへ決算報告に行きました。
その報告の中で、初年度赤字でありながらも、これまでの取り組みを評価していただくことができました。
そして、2棟目についても「積極的に応援するので案件を持ってきてください」という趣旨の言葉をいただきました。
今回は、1棟目購入後の空室対策、満室化、銀行への決算報告、そして2棟目に向けた準備について書いていきます。
なお、今回も物件の特定を避けるため、所在地や戸数、詳細な融資条件などは一部ぼかして書いています。
1棟目を買って終わりではなかった
1棟目アパートを購入できた時は、もちろん嬉しかったです。
何年も前に400万円程度の区分マンションを買えなかった自分が、ようやく1棟アパートのオーナーになることができた。
その意味では、大きな一歩でした。
しかし、購入してすぐに感じたのは、
「不動産投資は買って終わりではない」
という現実でした。
株式投資であれば、株を買った後は基本的に配当を待つことが中心です。
もちろん株価の上下はあります。
決算も見ます。
業績も確認します。
ただ、基本的には保有して待つことができます。
しかし、不動産は違いました。
空室があれば、埋めるために動く必要があります。
修繕が必要であれば、お金を出す必要があります。
入居者さんに選んでもらえる状態にしなければ、家賃収入は増えません。
購入した瞬間から、事業としての運営が始まります。
1棟目を買えた喜びはありました。
でも同時に、ここからが本番だとも感じました。
購入直後は空室対策で苦しかった
私が購入した1棟目アパートは、取得時点で空室が複数ありました。
物件価格や利回りだけを見れば魅力はありました。
ただし、買った瞬間から満室で家賃が入ってくるわけではありません。
空室を埋めるためには、当然ながら準備が必要です。
室内の修繕。
設備の交換。
清掃。
募集条件の見直し。
入居者さんに選んでもらうための空室対策。
家賃収入がまだ十分ではない中で、こうした支出が先に出ていきました。
購入してから3月頃までは、正直かなり苦しかったです。
物件を買えた喜びはある。
でも、入ってくる家賃はまだ少ない。
一方で、空室対策の支出はそれなりに発生する。
この時期は、資金的にも精神的にも余裕があるとは言えませんでした。
「本当に満室にできるのか」
「この支出はどこまで続くのか」
「想定通りに回っていくのか」
そんな不安もありました。
頭では分かっていたつもりです。
空室のある物件を買えば、購入後に支出が出ること。
満室にするまで時間がかかること。
最初から楽ではないこと。
それでも、実際に自分のお金が出ていくと、やはり重みが違いました。
この時、不動産はやはり事業なのだと強く感じました。
4月に満室となり、少しずつ余裕が出てきた
苦しい時期もありましたが、空室対策を進めた結果、4月には満室になりました。
これは本当に大きかったです。
満室になると、当然ながら入金される賃料も増えます。
購入直後は支出の重さを感じる場面が多かったのですが、満室化してからは少しずつ資金面にも余裕が出てきました。
毎月の家賃入金を見た時、ようやく1棟アパートを購入した実感が湧いてきました。
株の配当も嬉しいです。
でも、家賃収入にはまた違った重みがあります。
入居者さんが住んでくれている。
管理会社さんが対応してくれている。
毎月の賃料が入ってくる。
その代わり、こちらも物件を維持し、必要な対応をしていく責任があります。
満室になって、ようやく少し息ができた。
そんな感覚でした。
初年度は赤字だった
ただし、初年度の決算は赤字でした。
これは購入直後の空室対策に支出がかかったこともあります。
さらに、築古物件ということもあり、減価償却の影響も大きく出ます。
そのため、会計上はしばらく赤字になりやすい見込みでした。
特に取得後数年間は、減価償却費が大きく、税務上は赤字となり、結果として税金の還付が見込める状況です。
もちろん、赤字といっても現金が出ていく赤字だけではありません。
減価償却のように、実際の現金支出を伴わない費用も含まれます。
そのため、決算書だけを見ると赤字でも、実際の資金繰りや満室後の家賃収入とは分けて考える必要があります。
ここは、不動産賃貸業を始めてから特に実感した部分です。
会計上の利益。
実際の現金収支。
税金。
返済。
このあたりを分けて考えないと、状況を正しく見られません。
初年度は赤字。
でも、購入後に空室対策を行い、4月には満室化。
満室後の家賃入金は増えている。
この流れをきちんと説明することが大切だと感じました。
5月に信金さんへ決算報告に行った
5月、初年度の決算報告を兼ねて、融資を受けた信金さんを訪問しました。
この時、4月の満室時の送金明細も持参しました。
決算書だけを見れば赤字です。
ただ、その赤字の中身は、購入直後の空室対策や初期費用、減価償却の影響が大きいものです。
一方で、4月には満室になっており、満室時の送金明細では賃料収入が増えていることを示せます。
つまり、単に赤字という結果だけではなく、
なぜ赤字になっているのか。
購入後にどのような空室対策を行ったのか。
4月以降の家賃収入はどう改善しているのか。
今後の返済や事業計画に問題はないのか。
このあたりを、自分の言葉で説明する必要がありました。
不動産投資では、金融機関から融資を受けたら終わりではありません。
購入後の運営状況をきちんと報告すること。
数字だけでなく、その中身を説明すること。
次につながる関係を作っていくこと。
これも大切な仕事なのだと感じました。
担当者さんと支店長さんへの感謝
今回の1棟目アパート購入では、信金さんの存在が本当に大きかったです。
担当者さんも一生懸命動いてくださり、支店長さんも一緒になってバックアップしてくださいました。
築古物件であり、私にとっては初めての1棟アパート購入です。
決して簡単な案件ではなかったと思います。
それでも、私の資産背景や物件の収益性、不動産賃貸業に取り組もうとする姿勢を見て、何とか支援しようとしてくれました。
そのおかげで、私は株を売ることなく、1棟目アパート購入へ進むことができました。
5月に決算報告を兼ねて訪問した際には、感謝の気持ちを込めて、ささやかなお菓子も持参しました。
もちろん、大切なのはお菓子ではありません。
きちんと経営状況を報告すること。
融資を受けた後も、誠実に状況を共有すること。
それが一番大切だと思っています。
ただ、最初の融資の時から一生懸命支えていただいたことへの感謝は、きちんと伝えたいと思いました。
不動産賃貸業は、自分一人で進められるものではありません。
金融機関。
仲介会社。
管理会社。
修繕業者。
入居者さん。
いろいろな方との関係の中で成り立っています。
そのことを、1棟目を購入してからより強く感じるようになりました。
赤字でも取り組みを評価してもらえた
5月の報告では、初年度が赤字であることもきちんと伝えました。
そのうえで、購入直後は空室対策の支出が大きかったこと。
築古物件で減価償却の影響が大きいこと。
4月には満室になったこと。
満室時の送金明細では賃料収入が増えていること。
今後の返済や事業計画に大きな問題はないこと。
こうした内容を説明しました。
すると、信金さんからは、アパート経営の取り組みについて評価していただくことができました。
これは本当に嬉しかったです。
赤字という結果だけで判断するのではなく、その中身を見てくれた。
購入後に空室を埋めるために動いたこと。
実際に満室まで持っていったこと。
満室後の家賃収入が改善していること。
そうした部分を評価してもらえたのだと思います。
不動産投資では、表面的な数字だけでは分からないことがあります。
もちろん数字は大切です。
でも、その数字がなぜそうなっているのか。
今後どう改善していくのか。
そこまで説明できることが重要なのだと感じました。
2棟目も積極的に応援すると言っていただいた
5月の報告の際、私はもう1棟狙っていることも伝えました。
すると、担当者さんと支店長さんから、積極的に応援するので案件を持ってきてください、という趣旨の言葉をいただきました。
これは本当に嬉しかったです。
1棟目を購入する前は、融資を受けられるかどうかも分かりませんでした。
第一地銀では厳しい反応。
第二地銀では前向きな話はあったものの、保証協会付きで保証料の負担が重い。
そんな中で、信金さんが支援してくれて、ようやく1棟目を購入できました。
その後、購入直後の苦しい時期を乗り越え、空室対策を行い、4月には満室になりました。
そして5月に決算報告をした結果、2棟目も応援すると言っていただけた。
これは、自分にとって大きな前進でした。
もちろん、言葉をいただいたからといって、何でも買えるわけではありません。
物件の内容。
自己資金。
金利。
返済計画。
空室リスク。
修繕リスク。
すべてを見たうえで、慎重に判断する必要があります。
それでも、金融機関から次も相談してほしいと言っていただけたことは、大きな励みになりました。
少額ですが定期預金も始めた
5月からは、信金さんとのお付き合いも兼ねて、少額ではありますが定期預金も始めました。
大きな金額ではありません。
ただ、融資を受けて終わりではなく、少しずつ関係を作っていくことも大切だと感じています。
不動産賃貸業は長期戦です。
1棟目を買って終わりではありません。
運営を続け、金融機関と関係を築き、必要な時に相談できる状態を作っておく。
その積み重ねが、次のチャンスにつながるのだと思います。
定期預金そのものの金額は小さくても、こうしたお付き合いを始めたことには意味があると感じています。
6月に金利が上がった
一方で、良いことばかりではありません。
6月に入り、借入金利が上がりました。
正直、返済負担が増えるのは苦しいです。
ただ、金利上昇は自分だけでどうにかできるものではありません。
外部要因であり、受け入れるしかない部分もあります。
幸い、1棟目のアパートは満室稼働になっており、家賃収入も増えています。
返済や日々の運営についても、現時点では事業計画に大きな問題はありません。
もし空室が多いまま金利が上がっていたら、かなり厳しかったと思います。
購入直後の空室対策は苦しかったですが、満室にできたことで、金利上昇にもある程度耐えられる状態になりました。
この点は、本当に大きかったです。
金利上昇の中でも2棟目を目指す
1棟目の運営が少しずつ落ち着き、手元資金も少しずつ貯まりつつあります。
そのため、現在は2棟目のアパートも探しています。
ただし、金利が上がっている今、物件選びは以前よりも慎重に考えています。
返済負担が重くなる以上、表面利回りだけを見て無理に進むことはできません。
空室リスク。
修繕リスク。
金利上昇リスク。
家賃下落リスク。
出口の取りやすさ。
こうしたものを以前よりも厳しく見る必要があると感じています。
本音を言えば、イケイケで2棟目に進みたい気持ちもあります。
1棟目が満室になり、家賃入金も安定してきました。
信金さんからも、案件があれば積極的に応援するという趣旨の言葉をいただきました。
そうなると、気持ちとしては次に進みたくなります。
ただ、勢いだけで買うわけにはいきません。
金利が上がっている以上、物件選びはより慎重にする必要があります。
狙うのは土地値比率の高い物件
2棟目も、基本的には1棟目と同じように、土地値比率の高い物件を狙っています。
建物は時間とともに古くなります。
修繕も必要になります。
築古物件であれば、なおさら建物部分の価値は慎重に見なければいけません。
一方で、土地の価値が比較的落ちにくいエリアであれば、万が一うまくいかなかった場合でも、大きな失敗にはなりにくいと考えています。
もちろん、土地値比率が高ければ何でも良いわけではありません。
入居需要があること。
間取りに競争力があること。
家賃設定に無理がないこと。
修繕費を見込んでも成り立つこと。
金融機関に説明できる事業計画であること。
そこまで含めて判断する必要があります。
良い物件が出た時に、迷って動けない状態にはしたくありません。
買うべき物件が出た時に、スパッと判断できるように。
金融機関にすぐ相談できるように。
自己資金や資料、事業計画を整えておけるように。
今はその準備期間だと思っています。
無理に買うつもりはありません。
でも、良い物件が出て、金融機関にも説明できる内容であれば、積極的に動きたい。
慎重に見ながらも、チャンスが来た時には逃さない。
今はそんな気持ちで、2棟目を探しています。
まとめ｜1棟目の実績が、2棟目への入口になった
今回は、1棟目アパート購入後の空室対策、満室化、信金さんへの決算報告、そして2棟目に向けた準備について書きました。
購入直後は空室対策で支出が重く、3月頃までは苦しい時期もありました。
初年度は会計上も赤字でした。
それでも、4月には満室となり、5月には満室時の送金明細を持参して信金さんへ報告しました。
赤字という結果だけでなく、その中身や満室にするまでの取り組みを説明したことで、アパート経営の状況を評価していただくことができました。
そして、2棟目についても積極的に応援するという趣旨の言葉をいただきました。
これは、私にとって本当に大きな励みです。
1棟目を購入する前は、融資を受けられるかどうかも分かりませんでした。
でも、購入し、空室対策を行い、満室にし、金融機関へ報告することで、少しずつ次のステージが見えてきました。
もちろん、金利は上がっています。
物件選びはより慎重にしなければいけません。
それでも、良い物件が出た時に動けるように、今はしっかり準備をしておきたいと思っています。
慎重に見ながらも、チャンスが来た時には逃さない。
そんな気持ちで、2棟目を探していきます。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
※本記事は私個人の体験談であり、特定の投資判断や金融機関の利用をすすめるものではありません。
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