不動産投資の実践記録｜買えなかった物件から始まった資産形成
前回は、初年度赤字の決算を銀行さんへ報告した話を書きました。
今回は、2棟目に向けて物件を探し始めた話です。
1棟目を購入し、満室となり、銀行さんへも報告できたことで、気持ちは次に向かい始めました。
できるだけ早く2棟目が欲しい。
でも、勢いだけでは買えない。
土地値、利回り、築年数、修繕リスク、金利上昇。
1棟目を経験したからこそ見えてきた、2棟目探しの判断基準について書いていきます。
なお、今回も身バレ防止のため、具体的なエリア名や物件情報の詳細は一部ぼかして書いています。
また、本記事は私個人の体験談であり、特定の不動産購入や投資判断をすすめるものではありません。
1棟目を買って、ようやくスタートラインに立てた
1棟目アパートを購入できた時、もちろん嬉しさはありました。
長年、不動産投資に興味を持ちながらも、なかなか踏み出せなかった自分にとって、1棟目を購入できたことは大きな一歩でした。
第1話で書いたように、私は過去に400万円程度の区分マンションを買えなかった経験があります。
当時は、現金で買うか、買わないか。
その二択でしか考えられませんでした。
補修費も怖い。
空室も怖い。
売却できるかも不安。
株を売るのも嫌。
融資の使い方もよく分からない。
結果として、買うことができませんでした。
そこから時間が経ち、株式資産を売らずに持ち続けたことが、後に1棟目アパート購入時の資産背景になりました。
ようやく1棟目を購入できた。
ただ、実際に買ってみて感じたのは、
「これでゴールではない」
ということでした。
むしろ、ようやくスタートラインに立てたという感覚の方が強かったです。
物件を買えば終わりではありません。
空室対策があります。
修繕があります。
家賃入金があります。
借入返済があります。
確定申告があります。
銀行報告があります。
買う前よりも、買った後の方がやることは多い。
これは、実際に1棟目を購入してから強く感じました。
それでも、1棟目を経験したことで、次に進むための見方も少しずつ変わってきました。
2棟目は、勢いだけでは買えない
正直に言えば、2棟目は欲しいです。
1棟目を購入し、満室となり、銀行さんにも報告できたことで、気持ちとしては次に進みたいという思いがあります。
不動産投資は、1棟だけでは大きく変わりません。
もちろん1棟目も大切です。
でも、家賃収入や資産形成のスピードを考えると、2棟目、3棟目と増やしていくことで、ようやく事業としての厚みが出てくるのだと思います。
ただし、勢いだけでは買えません。
特に今は、物件価格も簡単ではありません。
金利も上がっています。
修繕費も上がっています。
管理費や保険料、固定資産税などもあります。
表面利回りだけを見て「良さそう」と思っても、実際に運営してみると手残りが少ない可能性もあります。
1棟目を買う前の自分なら、利回りの数字だけにかなり引っ張られていたかもしれません。
でも、実際に1棟目を運営してみると、利回りだけでは見えない部分がたくさんあることに気づきました。
空室が出た時に埋まるのか。
修繕が重くならないか。
土地としての価値はあるのか。
融資期間はどれくらい取れるのか。
返済後に現金が残るのか。
出口はあるのか。
これらを見ずに、表面利回りだけで判断するのは危ないと感じています。
だからこそ、2棟目は欲しい。
でも、何でもいいから買うわけにはいかない。
このバランスが難しいところです。
私が2棟目で重視している条件
2棟目を探すうえで、私が今重視している条件はいくつかあります。
まず、エリアです。
できれば、賃貸需要が読みやすい場所が良いと考えています。
地方都市の築古アパートは、利回りだけを見ると魅力的に見える物件もあります。
ただ、場所によっては空室が長引く可能性もあります。
家賃を下げれば埋まるのか。
そもそも需要があるのか。
周辺に競合物件が多すぎないか。
交通や生活利便性はどうか。
ここはかなり重要だと思っています。
次に、土地値です。
私の場合、2棟目も土地値に近い物件、できれば土地値比率の高い物件を狙いたいと考えています。
建物は古くなります。
築古アパートであれば、建物の価値は年々下がっていきます。
修繕も必要になります。
でも、土地には一定の価値が残ります。
もちろん、土地なら何でも良いわけではありません。
需要のある場所にある土地。
将来的にも一定の出口が考えられる土地。
そこを重視したいと考えています。
さらに、利回りです。
今の金利環境や修繕リスクを考えると、ある程度高い利回りは必要だと思っています。
ただし、利回りが高ければ良いわけではありません。
利回りが高い物件には、高い理由があります。
築年数が古い。
空室が多い。
家賃設定が強すぎる。
修繕履歴が弱い。
エリアが厳しい。
再建築や接道に難がある。
こうした可能性があります。
だから、利回りは大事。
でも、利回りだけで飛びつかない。
この意識を持つようにしています。
土地値を重視する理由
私が2棟目でも土地値を重視したい理由は、リスクを抑えたいからです。
不動産投資では、家賃収入が注目されがちです。
もちろん、家賃収入はとても大切です。
毎月の家賃があるからこそ、借入返済ができ、経費を払い、手元にキャッシュを残すことができます。
ただ、家賃収入だけを見ていると、物件の本当のリスクを見落とすことがあります。
建物が古くなれば、修繕が必要になります。
設備交換もあります。
外壁や屋根、防水、給排水など、大きな支出が出る可能性もあります。
もし建物の価値に対して高く買いすぎてしまうと、将来的な出口が苦しくなります。
その点、土地値に近い物件であれば、万が一建物の価値が下がっても、土地としての価値が一定程度残ります。
もちろん、土地値に近いから必ず安全というわけではありません。
土地の場所や形、道路付け、需要、将来性なども大切です。
それでも、私のように会社員を続けながら不動産投資をしている立場では、大きく負けにくい物件を選びたいという思いがあります。
派手に儲けるより、まず大きく失敗しないこと。
次に進むためには、1棟目も2棟目も、致命的な失敗を避けることが大切だと考えています。
株式投資でも、私はどちらかというと高配当株や割安株を好んできました。
一気に何倍にもなる銘柄を狙うというより、配当をもらいながら、割安なところを拾っていく。
不動産でも、考え方は少し似ているかもしれません。
安く買う。
大きく負けない。
キャッシュを積み上げる。
次の一手を打てる状態を作る。
土地値を重視するのは、そのためでもあります。
利回りだけでは見えない怖さ
2棟目を探していると、利回りの高い物件に目が行きます。
これは仕方ありません。
不動産投資をする以上、利回りは重要です。
低すぎる利回りでは、借入返済や経費を考えると、手元にほとんど残らない可能性があります。
特に金利が上がっている局面では、利回りの余裕は以前よりも重要になっていると感じます。
ただ、利回りが高い物件ほど、慎重に見る必要があります。
なぜこの利回りなのか。
満室想定の家賃は現実的なのか。
今の入居者さんの家賃は周辺相場と比べて高すぎないか。
退去後も同じ家賃で埋まるのか。
修繕履歴はどうか。
外壁や屋根に大きな不安はないか。
近い将来、大きな修繕費が発生しないか。
こうした部分を見ないと、表面利回りは良くても、実際の手残りは少なくなる可能性があります。
特に築古アパートでは、修繕リスクは避けて通れません。
1棟目でも、購入後に空室対策や細かい支出がありました。
買う前に見えていた数字と、買った後に実際に動くお金は、やはり違います。
だからこそ、2棟目ではより慎重に見たいと思っています。
利回りは必要。
でも、利回りだけでは買わない。
これは、自分の中でかなり大事な基準になっています。
金利上昇の中で考えること
1棟目を購入した後、金利上昇も経験しました。
金利が上がると、当然返済負担は重くなります。
不動産投資では、借入を使う以上、金利の影響は避けられません。
低金利の時代が長かったため、金利上昇に対する感覚が薄くなりがちですが、実際に返済している立場になると、金利はかなり現実的な問題です。
2棟目を考えるうえでも、金利上昇は無視できません。
物件価格。
融資額。
返済期間。
金利。
家賃収入。
経費。
修繕費。
これらを合わせて見た時に、本当に手元にキャッシュが残るのか。
金利が少し上がっても耐えられるのか。
空室が出ても耐えられるのか。
ここを考える必要があります。
以前なら買えた物件でも、今の金利では厳しいというケースもあると思います。
逆に、金利上昇で買い手が慎重になれば、良い物件が出てくる可能性もあるかもしれません。
だから、ただ怖がるだけではなく、チャンスも見ながら判断したい。
慎重に見る。
でも、チャンスが来た時には逃さない。
このバランスが大事だと思っています。
1棟目の経験を2棟目に活かす
1棟目を買う前と買った後では、物件を見る目が少し変わりました。
購入前は、どうしても物件価格や利回り、融資が通るかどうかに意識が向きがちでした。
もちろん、それも大事です。
でも、購入後に実際に運営してみると、それ以外の部分がかなり大切だと分かりました。
管理会社さんとのやり取り。
空室対策。
入居者さんの属性。
家賃設定。
修繕費。
設備。
インターネット環境。
駐車場。
周辺の競合物件。
募集条件。
そして、毎月の資金繰り。
こうした部分は、買ってから一気に現実になります。
2棟目を探す時には、1棟目で感じたこの現実を忘れないようにしたいと思っています。
物件資料だけでは分からないこともあります。
現地を見ないと分からないこともあります。
管理会社さんや仲介さんに聞かないと分からないこともあります。
数字だけではなく、運営のしやすさも大切です。
1棟目で苦労したからこそ、2棟目では同じ失敗を少しでも減らしたい。
そう考えています。
2棟目で狙いたい物件像
今の自分が2棟目で狙いたいのは、派手な物件ではありません。
高利回りに見える物件よりも、地味でも大きく負けにくい物件を探したいと思っています。
賃貸需要が見込めるエリア。
土地値に近い価格。
返済後にキャッシュが残る利回り。
そして、すぐに大きな修繕リスクが重くのしかからない物件。
こうした条件を満たす物件が理想です。
もちろん、そんな物件が簡単に出てくるわけではありません。
だからこそ、普段から準備しておく必要があります。
金融機関との関係。
自己資金。
資料を見る力。
仲介さんとのつながり。
そして、チャンスが来た時にすぐ動ける状態。
2棟目を買えるかどうかは、物件が出た瞬間だけで決まるわけではなく、その前からの準備である程度決まっているのだと思います。
まだ買えていない。でも探し続ける
現時点で、2棟目はまだ買えていません。
良い物件があれば欲しい。
でも、焦って買うつもりはありません。
不動産投資では、買わない判断も大切だと思っています。
第1話の400万円の区分マンションは、今振り返ると買えなかったことが悔しい物件でした。
でも、だからといって今度は何でも買えばいいわけではありません。
過去の後悔があるからこそ、次のチャンスを逃したくない。
その一方で、焦って失敗したくもない。
この気持ちは、正直かなりあります。
2棟目は欲しい。
でも、買うなら長く保有できる物件がいい。
大きく負けにくい物件がいい。
銀行さんにも説明できる物件がいい。
家族にも、自分にも、無理のない物件がいい。
そう考えながら、今も物件を探しています。
第11話で伝えたいこと
第11話で伝えたいことは、2棟目を目指すなら、勢いだけではなく、自分なりの基準が必要だということです。
1棟目を買えたことで、気持ちは前に進みました。
銀行さんからも前向きな話をいただきました。
ただ、それだけで2棟目を買っていいわけではありません。
土地値。
利回り。
築年数。
修繕リスク。
金利。
返済後のキャッシュフロー。
賃貸需要。
出口。
見るべきものはたくさんあります。
特に私の場合は、株式資産をできるだけ取り崩さず、不動産賃貸業単体で現預金を積み上げたいという方針があります。
だからこそ、2棟目は慎重に見たい。
でも、チャンスが来た時には逃したくない。
このバランスを取りながら、次の物件を探していきたいと思っています。
次回へ
今回は、2棟目に向けて物件を探し始めた話を書きました。
2棟目は、できるだけ早く欲しい。
でも、勢いだけでは買えない。
1棟目を経験したからこそ、慎重に見なければいけないポイントも増えました。
次回は、少し時間を戻して、私が1棟アパートに本気で向き合うきっかけになった出来事について書いていきます。
それが、後輩からアパート購入の相談を受けたことでした。
相談に乗る側だったはずの私が、後輩の行動を見て、逆に背中を押された話です。
最後までお読みいただきありがとうございました。
※本記事は私個人の体験談であり、特定の不動産購入や投資判断をすすめるものではありません。不動産投資には空室、修繕、金利上昇、価格下落などのリスクがあります。実際の投資判断はご自身の状況に応じて慎重にご判断ください。
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