不動産投資の実践記録｜買えなかった物件から始まった資産形成
こんにちは、会社員大家のリョータです。
前回は、2018年頃に紹介された400万円程度の区分マンションを購入できなかった話を書きました。
その物件は後に別の業者さんが購入し、リフォームを経て600万円以上で売却されたと聞いています。
今回は、当時の私が何を不安に感じ、なぜ購入に踏み切れなかったのかを振り返ります。
リフォーム費用がいくらかかるのか分からなかった
最初に不安を感じたのは、室内の状態でした。
紹介された2LDKのマンションは原状回復前で、かなり汚れていました。そのまま入居者を募集することは難しく、購入後に一定の費用をかけて室内を整える必要があります。
今であれば、壁紙や床、水回り、設備の状態を確認し、必要な工事の見積もりを取って投資総額を考えると思います。
しかし、当時の私には、その判断をする知識も経験もありませんでした。
物件価格は400万円程度でも、リフォームに100万円かかるのか、それ以上必要になるのかによって、投資総額は大きく変わります。
実際に購入した業者さんは100万円程度でリフォームを行ったと聞きましたが、当時の私はその金額を見込むことができませんでした。
室内を見て「かなりお金がかかりそうだ」と感じるばかりで、具体的な費用を把握するところまで進めなかったのです。
入居者が決まらず、支出だけが続くことへの不安
次に気になったのが、リフォーム後に本当に入居者が決まるのかという問題です。
区分マンションは、入居者が決まらなければ、その一室からの家賃収入はありません。一方で、空室中も管理費や修繕積立金が発生し、固定資産税などの負担もあります。
購入後にリフォーム費用を支払い、さらに入居者が決まらない状態が続いたら、手元のお金はどうなってしまうのか。
私は、この点にも強い不安を感じていました。
今なら周辺の家賃相場や賃貸募集の状況、駅や生活施設からの距離などを確認し、想定される家賃収入と空室期間を考えると思います。
しかし、当時はこうした情報を十分に集められておらず、具体的な数字ではなく、漠然とした怖さだけが大きくなっていました。
貸せなかった場合、本当に売却できるのか
仮に入居者が決まらなかったとしても、売却して資金を回収できる可能性はあります。
しかし、当時の私には、それも不安でした。
リフォームをしても買い手がつかなかったらどうするのか。安く買えたとしても、売却できずに保有し続けることになれば、管理費や修繕積立金などの支払いも続きます。
物件を購入する価格は分かっていても、貸す場合にどの程度の家賃が取れるのか、売却するならいくらが見込めるのかという判断材料を持っていませんでした。
結果として、業者さんがリフォーム後に売却したという話を聞き、売却という選択肢もあったのだと改めて感じました。
ただ、業者さんと同じように販売活動を行い、同じ価格で売却できたとは限りません。
購入価格だけでなく、保有中の収支や売却まで考える必要があることを、後になって理解しました。
貯金を大きく減らすことが怖かった
物件そのもののリスクとは別に、私には手元資金を減らしたくないという気持ちもありました。
400万円という価格は、不動産としては比較的手の届きやすい金額だったかもしれません。しかし、会社員として生活しながら、数百万円を一度に不動産へ投じることには強い抵抗がありました。
しかも、購入代金だけを用意すれば終わりではありません。諸費用やリフォーム費用を支払い、購入後も空室や修繕に備えておく必要があります。
もし手元の貯金を大きく減らした直後に、予想外の支出が発生したらどうするのか。
当時の私は、購入後の生活や家計への影響まで考えると、どうしても踏み切れませんでした。
この不安は、物件の収益性とは別の、私自身の資金繰りの問題だったと思います。
融資を利用して購入するという発想がなかった
今振り返って、もう一つ大きかったのが、資金調達に関する知識の不足です。
当時の私は、今回のマンションを購入するなら、自分で現金を用意しなければならないと考えていました。
もちろん、不動産を購入する際に融資を利用する方法があること自体は知っていました。しかし、自分が金融機関に相談し、実際に融資を受けて購入するという具体的なイメージを持てていなかったのです。
400万円程度の築古区分マンションでも融資を受けられるのか、自己資金はいくら必要なのか、どのような条件なら銀行が検討してくれるのか。そのようなことを調べる前に、最初から現金購入を前提にしていました。
そのため、私の中では「株を売って購入するか、購入を諦めるか」という選択になってしまったのです。
当時の私は、買うための準備ができていなかった
こうして振り返ると、私は物件が安いことに魅力を感じながらも、購入後の収支を具体的に検討するところまで進めていませんでした。
リフォーム費用を見積もり、想定家賃や保有経費を調べ、空室が続いた場合の持ち出し額を計算する。さらに、売却する場合の価格や購入後に残しておくべき現金まで考えていれば、もう少し冷静に判断できたかもしれません。
もちろん、そこまで調べた結果、購入を見送るという結論になった可能性もあります。
それでも、必要な情報を集めて判断したうえで見送るのと、分からないことへの不安だけで諦めるのとでは、納得感も違っていたと思います。
そして、購入を見送った背景には、ここまで書いた問題とは別に、もう一つ大きな事情がありました。
長年買い続けてきた高配当株を、不動産購入のために売却したくなかったのです。
次回へ
今回は、400万円の区分マンションを購入できなかった理由について、当時の不安や資金面から振り返りました。
次回は、保有株を売却できなかった事情について、当時の株価や私自身の投資判断を交えながら書いていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。
なお、noteではこの話を、もう少し感情面・体験談寄りに書いています。
よろしければ、あわせて読んでいただけると嬉しいです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
※本記事は私個人の体験談であり、特定の投資判断をすすめるものではありません。
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