不動産投資に興味を持ち始めた頃、今でも忘れられない物件があります。
もう7〜8年前の話です。
当時、親しくしていた不動産売買の業者さんから、一般公開前の物件情報をいただいたことがありました。
物件は、地方都市にある2LDKの区分マンションの一室。
室内は原状回復前で、正直かなり汚れていました。
そのまま人に貸せるような状態ではなく、購入後にはリフォームや補修が必要な物件でした。
ただ、価格は現況で400万円程度。
売主さん側にも早めに手放したい事情があったようで、相場よりかなり抑えられた価格だったと記憶しています。
今振り返れば、かなり安い物件だったと思います。
当時の私は、その物件を買えなかった
当時の私は、不動産投資に興味はありました。
いつかは自分も不動産を持ってみたい。
会社員の給料だけではなく、自分で資産を作っていきたい。
株式投資だけではなく、家賃収入という収入源も持ちたい。
そういう気持ちはありました。
しかし、実際に自分のお金を出して物件を買うとなると、一気に不安が大きくなりました。
頭では「これは安いのではないか」と思っていました。
でも、実際に決断することはできませんでした。
買えなかった理由① リフォーム費用が読めなかった
一番最初に気になったのは、室内の状態です。
原状回復前でかなり汚れていたため、購入後にどのくらいの補修費用がかかるのか分かりませんでした。
壁紙、床、水回り、建具、設備。
どこまで直せば貸せる状態になるのか。
最低限の補修で済むのか。
それとも想定以上に費用がかかるのか。
当時の私は、その判断ができませんでした。
今なら、まずリフォーム費用の概算を出し、最悪いくらかかるのかを考えると思います。
しかし当時は、ただ漠然と「お金がかかりそうで怖い」と感じていました。
買えなかった理由② 入居者が決まらなかった場合が怖かった
次に不安だったのは、賃貸に出して本当に入居者が決まるのかということです。
区分マンションは、空室でも管理費や修繕積立金が毎月かかります。
入居者が決まらなければ、家賃収入はありません。
それでも支出だけは続きます。
購入価格が安くても、空室が長引けば資金は少しずつ減っていきます。
当時の私は、この「固定費が垂れ流しになるリスク」がとても怖かったのです。
買えなかった理由③ 売却できるか分からなかった
賃貸に出すだけでなく、売却という選択肢もありました。
しかし、当時の私はこう考えていました。
「本当に売れるのか」
「リフォームしても買い手がつかなかったらどうするのか」
「結局、安く買っても売れなかったら意味がないのではないか」
今思えば、不動産投資では入口だけでなく出口がとても大切です。
安く買うことは重要です。
しかし、それ以上に「貸せるのか」「売れるのか」「最悪いくらなら処分できるのか」を考える必要があります。
当時の私は、そこまで整理できていませんでした。
買えなかった理由④ 貯金を減らしたくなかった
もう一つ大きかったのが、貯金を減らしたくないという気持ちです。
400万円という価格は、不動産としては安い部類だったと思います。
しかし、会社員として生活している中で、数百万円を一気に不動産へ投じることには大きな抵抗がありました。
しかも、購入後にはリフォーム費用や諸費用もかかります。
「買ったあとに手元資金が少なくなったらどうしよう」
この不安もありました。
不動産投資では、物件価格だけでなく、購入後の余力も大切です。
当時の私は、その余力に自信がありませんでした。
その物件は、すぐに業者が購入した
結局、私はその区分マンションを購入しませんでした。
その物件は、すぐに別の業者さんが購入したと聞きました。
その後、100万円程度のリフォームを行い、600万円以上で売却したそうです。
単純に考えると、400万円程度で仕入れ、100万円程度をかけて、600万円以上で売却。
もちろん、実際には諸費用や税金、販売までの期間なども考慮する必要があります。
それでも結果だけを見れば、100万円以上の利益が出た可能性のある案件だったと思います。
その話を聞いたとき、正直かなり悔しかったです。
「ああ、やっぱり買えばよかったのか」
そう思いました。
不動産投資初心者だった私に足りなかったもの
当時の私に足りなかったものは、勇気だけではありません。
一番足りなかったのは、リスクを数字で分解する力だったと思います。
例えば、次のようなことを具体的に考えるべきでした。
・リフォーム費用はいくらかかるのか
・想定家賃はいくらか
・空室が続いた場合、毎月いくら持ち出しになるのか
・管理費や修繕積立金はいくらか
・固定資産税はいくらか
・売却する場合、最低いくらなら売れそうか
・最悪の場合、どのくらい損をする可能性があるのか
こうした数字を整理できれば、判断は変わっていたかもしれません。
買うにしても、買わないにしても、納得感のある判断ができたと思います。
しかし当時の私は、不安を不安のまま抱えていました。
だから動けなかったのです。
安い物件を見つけても、買える自分になっていなければ動けない
この経験から学んだことがあります。
不動産投資では、安い物件情報をもらうことは大切です。
しかし、それだけでは不十分です。
安い物件が目の前に来たときに、
リスクを整理できるか。
数字で判断できるか。
最悪のケースを想定できるか。
そして、自分の資金状況と照らし合わせて決断できるか。
そこまでできて、初めて「買える自分」になれるのだと思います。
当時の私は、物件情報をもらうことはできました。
でも、買える自分にはなっていませんでした。
この経験は、後の不動産投資につながっていく
その400万円の区分マンションを買えなかったことは、今でも少し悔しい経験です。
しかし、この経験は決して無駄ではありませんでした。
私はその後も、株式投資を続けながら資産形成を進めました。
そして後に、1棟目のアパート購入に進むことになります。
あの時、買えなかった悔しさ。
リスクを数字で整理できなかった反省。
資金に余裕がなかったことへの課題。
それらが、少しずつ次の行動につながっていきました。
不動産投資は、成功した話だけでなく、買えなかった話からも学べることがあります。
むしろ初心者にとっては、こうした「動けなかった経験」の方が参考になるかもしれません。
まとめ
今回は、私が7〜8年前に400万円程度の区分マンションを買えなかった経験について書きました。
当時の私は、不動産投資に興味はありました。
しかし、リフォーム費用、空室リスク、管理費・修繕積立金の負担、売却できるかどうか、手元資金の不安などが先に立ち、決断することができませんでした。
結果として、その物件は別の業者さんが購入し、リフォーム後に売却されたと聞きました。
後から見れば、利益が出た可能性のある案件でした。
ただ、当時の自分には買えなかった。
その事実も含めて、不動産投資のリアルだと思っています。
次回は、なぜ私はこの物件を買えなかったのか。
物件そのものの不安だけではなく、当時の株式投資との関係も含めて、もう少し詳しく振り返っていきます。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
※本記事は私個人の体験談であり、特定の投資判断をすすめるものではありません。
不動産投資に興味はあるけれど、まだ一歩を踏み出せない方は、まずは本で基本的な考え方を学んでおくのも良いと思います。
私自身も、物件を見る力やリスクの考え方は、いきなり身についたわけではありません。
実体験だけでなく、本や先輩投資家の考え方から学ぶことで、少しずつ判断基準ができていきました。
まずは本で不動産投資の基礎を学ぶ
なお、noteではこの話をもう少し感情面・体験談寄りに書いています。
よろしければ、あわせて読んでいただけると嬉しいです。
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