明和地所（8869）配当4,500円｜記念配当45円と保有方針

リョータの投資カルテ VOL.3

こんにちは、リョータです。

今回の「リョータの投資カルテ」は、マンションブランド「クリオ」を展開する**明和地所（8869）**です。

明和地所から、100株分となる4,500円の配当金を受け取りました。

2026年3月期の配当は、普通配当40円に創業40周年の記念配当5円を加えた、1株45円です。

2027年3月期は記念配当がなくなるため、1株40円の予想となっています。

私は2019年8月に、100株を1株599円で購入しました。

これまで株価が上昇し、高値で売却できるタイミングは何度もありました。

それでも、保有しているのは100株だけです。

売却益を確定するよりも、毎年配当金を積み上げ、将来的に投資元本を回収する「恩株」を目指した方が面白いのではないか。

現在はそのように考え、保有を続けています。

それでは、バーゲンハンターの診察を始めます。

明和地所の保有状況

銘柄名：明和地所
証券コード：8869
市場：東証スタンダード
購入日：2019年8月5日
保有株数：100株
取得単価：599円
投資金額：59,900円
購入時の予想配当：1株30円
今回の配当：1株45円
今回の配当金：4,500円（税引前）
現在株価：823円
現在の評価額：82,300円
含み益：22,400円
含み益率：約37.4％
2027年3月期予想配当：1株40円
現在の予想配当利回り：約4.86％
取得価格に対する予想配当利回り：約6.68％
PBR：0.52倍
自己資本比率：24.4％
株主優待：100株は対象外
今後の方針：当面ホールド

※株価、PBR、自己資本比率などは記事作成時点の情報です。

明和地所はどんな会社？

明和地所は、新築分譲マンションブランド「CLIO（クリオ）」を展開する不動産会社です。

1986年の創業以来、首都圏を中心に札幌、福岡、名古屋でもマンションを供給しており、2026年3月末時点の供給実績は1,017棟、約5万戸を超えています。

新築マンションの開発・分譲を柱に、不動産売買仲介、買取再販、リノベーション、マンション管理、賃貸、ホテル開発などにも事業を広げています。

用地の仕入れから企画、販売、入居後の管理までをグループで行う「製・販・管」の一貫体制も、明和地所の特徴です。

明和地所を購入した3つの理由

① 高配当株として魅力を感じた

明和地所を購入した2019年当時の予想配当は、1株30円でした。

取得単価599円に対する予想配当利回りは、約5.01％です。

不動産会社特有の業績変動リスクはありましたが、約5％の配当を受け取りながら保有できる点に魅力を感じました。

現在の私なら、配当利回りを見つけた瞬間に、通称「バーゲンハンター」が反応した場面です。

② 低PBRで割安感があった

購入理由のもう一つは、低PBRです。

明和地所は、現在もPBR0.52倍と、純資産に対して株価が低い水準にあります。

もちろん、低PBRだから必ず株価が上昇するわけではありません。

不動産会社の場合、借入金や販売用不動産の在庫、保有資産の価値なども確認する必要があります。

それでも、高い配当を受け取りながら市場から見直されるのを待てるのであれば、投資対象として面白いと考えました。

今回も、私の持病である**「優良割安株欲しい病」**が発症した形です。

③ 業績に応じた安定配当

明和地所は、内部留保による財務体質の強化と両立させながら、安定配当を継続する方針を示しています。

中期経営計画2027の期間中は、配当性向30％をめどとした株主還元を目指しています。

利益以上の配当を無理に続けるのではなく、業績に応じて株主へ還元する方針である点も、長期保有しやすいと判断した理由です。

記念配当込みで4,500円を受領

2026年3月期の配当は、1株45円でした。

内訳は次のとおりです。

普通配当：40円
創業40周年記念配当：5円
合計：45円

100株保有しているため、今回の配当金は税引前で4,500円です。

取得単価599円に対する今回の配当利回りは、約7.51％となります。

45円÷599円×100＝約7.51％

約6万円で購入した株から、年間4,500円の配当金を受け取った計算です。

購入時の予想配当は30円だったため、当時と比べて受取配当額は1.5倍になりました。

2026年3月期は、売上高901億円、営業利益77億円、当期純利益38億円となり、分譲、流通、管理の主要事業で前期比増収増益となりました。

2027年3月期は40円配当予想

2027年3月期の予想配当は、1株40円です。

2026年3月期の45円から5円減少しますが、これは業績悪化による普通配当の減配ではありません。

創業40周年の記念配当5円がなくなることによるものです。

通常配当は40円が維持される予想となっています。

取得単価599円に対する予想配当利回りは、約6.68％です。

40円÷599円×100＝約6.68％

現在株価823円に対する予想配当利回りも約4.86％あり、現在の株価水準から見ても高配当株といえる水準です。

期末一括配当ならではの株価の動き

明和地所は、3月期末に年間配当をまとめて支払う期末一括配当の銘柄です。

私が2019年から株価を見てきた印象では、3月の配当権利日が近づくと、高い配当利回りを意識した買いが入り、株価が上昇する傾向があります。

一方で、配当権利落ち後の4月以降は株価が低迷し、次の配当時期が近づくまで動きが鈍くなることも少なくありません。

もちろん、毎年必ず同じ値動きをするわけではありません。

業績や不動産市況、金利、株式市場全体の動きによって、株価の流れは変わります。

それでも、長期間保有している株主としては、期末配当を意識した季節的な値動きを感じる銘柄です。

高値で売却できる機会は何度もあった

私の取得単価は599円です。

そのため、株価が上昇した場面では、十分な利益を確保して売却できるタイミングが何度もありました。

配当権利日が近づき、株価が上昇したところで売却するという選択肢もありました。

しかし、私は売却しませんでした。

理由の一つは、保有しているのが100株だけだからです。

投資金額は59,900円。

株価が多少下落しても、保有資産全体に与える影響は限定的です。

それならば、株価の上下を見ながら売買を繰り返すよりも、100株をそのまま残し、毎年配当金を受け取る方が自分の投資スタイルに合っています。

売却益は一度受け取れば終わりですが、株を保有している限り、会社が配当を続ければ毎年配当金を受け取れます。

100株だけだからこそ、焦らずに長期保有できている面もあります。

配当だけで投資元本の約4割を回収

明和地所を購入した2019年8月以降、配当金を受け取り続けてきました。

購入後に権利を取得した2020年3月期以降の1株配当は、次のように推移しています。

2020年3月期：15円
2021年3月期：35円
2022年3月期：35円
2023年3月期：45円
2024年3月期：40円
2025年3月期：40円
2026年3月期：45円

2020年3月期から2026年3月期までの累計配当は、1株255円です。過去の配当推移は、明和地所の株主還元資料でも確認できます。

100株では、税引前で累計25,500円となります。

当初の投資金額は59,900円なので、税引前の配当だけで投資元本の約42.6％を回収した計算です。

25,500円÷59,900円×100＝約42.6％

2027年3月期に予想どおり4,000円の配当を受け取れば、累計配当は29,500円。

投資元本に対する回収率は約49.2％となり、税引前ベースでは元本の約半分を配当だけで回収することになります。

税金や将来の減配を考慮する必要はありますが、現在の40円配当が長期的に続けば、配当の積み上げだけで「恩株」に近づく可能性があります。

株価が高いときに売却して利益を確定する方法もあります。

しかし、明和地所については100株を残し、時間を味方につけて配当で元本を回収していく方針も面白いと考えています。

PBR0.52倍の割安感

明和地所のPBRは、記事作成時点で0.52倍です。

数値だけを見ると、純資産に対して株価は割安な水準にあります。

ただし、不動産会社の低PBRを、そのまま安全性や割安性と結び付けるのは危険です。

不動産会社は、土地や販売用不動産を借入金で仕入れ、開発後に販売するビジネスです。

そのため、次の項目を合わせて確認する必要があります。

販売用不動産の在庫
マンションの販売進捗
不動産市況
借入金の増減
支払利息
物件の利益率
資産の回転率

PBR0.52倍には魅力を感じますが、低PBRだけを理由に追加購入する予定はありません。

自己資本比率24.4％は注意が必要

自己資本比率は24.4％です。

不動産会社は借入金を活用して事業を行うため、他業種より自己資本比率が低くなりやすい傾向があります。

それでも、私が普段好んで購入している高財務銘柄と比べると、財務安全性には注意が必要です。

特に気になるのは、今後の金利上昇です。

金利が上昇すると、土地の仕入れやマンション開発に利用する借入金の支払利息が増加します。

さらに住宅ローン金利が上昇すれば、マンション購入者の返済負担も重くなります。

販売期間の長期化や値引き販売につながれば、利益率が低下する可能性もあります。

高配当と低PBRは魅力ですが、金利上昇局面では財務と販売状況を慎重に確認する必要があります。

不動産販売の利益率は高い

財務面には注意が必要な一方、明和地所は不動産販売で高い利益率を確保しています。

2026年3月期は、分譲マンションの販売量増加と利益率の向上により、分譲事業の営業利益が大きく増加しました。

2027年3月期は、売上高850億円、営業利益70億円、当期純利益29億円を予想しており、前期比では減収減益の見込みです。

ただし、減益の主な理由は、今後販売する新規物件の広告宣伝費を先行して支出するためです。

会社側は、分譲マンションの引渡し戸数が減少する一方、高い利益率を確保する見通しを示しています。

単純に減収減益という数字だけを見るのではなく、利益率、販売用不動産の在庫、将来の売上材料を確認していきたいと思います。

株主優待は100株では対象外

明和地所には、ポイント制の株主優待制度があります。

ただし、2026年3月末を基準日とする優待から制度が変更され、対象は1,000株以上の株主となっています。

私は100株のみの保有なので、株主優待の対象外です。

優待を受け取るために1,000株まで買い増すと、現在株価823円では約82万円が必要になります。

自己資本比率や金利上昇リスクを考えると、優待だけを目的に保有株数を10倍に増やす予定はありません。

明和地所については、100株の配当銘柄として保有を続けます。

バーゲンハンターの5段階評価

財務健全性：★★★☆☆
自己資本比率は24.4％。不動産会社という業種を考慮しても、借入金や金利負担には注意が必要です。

割安度：★★★★☆
PBR0.52倍で、資産面からは割安感があります。ただし、不動産の在庫内容も確認が必要です。

配当魅力：★★★★☆
2027年3月期の予想配当利回りは約4.86％。取得価格に対する予想利回りは約6.68％です。

収益力：★★★★☆
不動産販売の利益率は高く、2026年3月期は主要事業で増収増益となりました。

長期保有適性：★★★★☆
100株のみの保有で、配当による元本回収も進んでいます。金利上昇には注意しながら保有を継続します。

総合評価

★★★★☆ 4.0

高配当と低PBRに魅力を感じて購入した銘柄です。

財務安全性には不安があるものの、取得価格に対する配当利回りは高く、配当の積み上げによって投資元本の回収も進んでいます。

追加購入を急ぐ銘柄ではありませんが、100株を残して配当を受け取り続けるには面白いポジションです。

バーゲンハンターの診断

診断結果

優良割安株欲しい病・配当積み上げ型

高配当と低PBRに魅力を感じ、2019年に100株を購入。

購入時の予想配当は30円でしたが、2026年3月期は記念配当込みで45円を受け取りました。

株価も取得単価599円から823円へ上昇し、含み益が出ています。

高値で売却できる機会は何度もありましたが、保有しているのは100株だけです。

無理に利益を確定せず、配当を受け取り続けたことで、税引前ベースでは投資元本の約4割を回収できました。

「割安な時期に購入し、配当を受け取りながら長く保有する」という、自分らしい投資になっています。

今後の処方箋

100株を保有し、配当を積み上げながら恩株化を目指す。

今後は、主に次の点を確認していきます。

1株40円の普通配当を維持できるか
配当性向が急激に上昇していないか
借入金と支払利息が増えすぎていないか
金利上昇でマンション販売が鈍化しないか
不動産販売の高い利益率を維持できるか
販売用不動産の在庫が過度に増えていないか

明和地所は配当時期が近づくと株価が上昇し、高値で売却できる場面もあります。

それでも、現在の100株については、原則として保有を継続します。

配当を積み上げながら、将来的に投資元本を回収することが、バーゲンハンターへの一番の処方箋になりそうです（笑）。

まとめ

今回は、明和地所から受け取った配当金と、今後の保有方針を紹介しました。

100株を1株599円で取得
投資金額は59,900円
2026年3月期は記念配当込みで1株45円
今回の配当金は4,500円
2027年3月期は1株40円予想
現在株価は823円
含み益は22,400円
取得価格に対する予想配当利回りは約6.68％
税引前の累計配当は25,500円
配当だけで投資元本の約42.6％を回収
今後も100株を保有し、恩株化を目指す

明和地所は、自己資本比率の低さや金利上昇など、不動産会社特有のリスクがあります。

一方で、不動産販売による収益力は高く、配当性向に極端な無理もありません。

高値で売却できる機会は何度もありました。